美術白天鵝.兩房平車  鼓山買屋 / 鼓山買房 - 鳳山大樓建案 .美術館.美術白天鵝.全新邊間高樓層採光兩房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1398 萬 (含車位價)
參考單價：54.65 萬/坪
地址：高雄市鼓山區美術東四路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：美術東四路
格局： 2房(室) 1廳 1衛 1陽台 1廚房
總坪數：28.37 坪 (包含車位面積)
主建物面積：13.05 坪
附屬建物面積：0.88 坪
共同使用：14.44 坪
車位坪數：6.45 坪
土地面積：2.11 坪
樓別/樓高： 21樓 / 24樓
屋齡：112 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：B3-382
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：1810 元/月
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：市立中山國小、七賢國中龍美校區
鄰近公園：美術館
生活機能：全聯
附近交通：美術館車站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告：鳳山大樓建案 .美術館 (sid: 1195047)

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：位於鼓山區美術東四路核心生活圈，鄰近美術館公園，環境清幽。 2. 交通便利：緊鄰輕軌美術館站及內惟車站，五分鐘車程達漢神巨蛋、義享天地，通勤購物皆便捷。 3. 房屋條件佳：高樓層（21 樓）邊間戶，採光與通風極佳，且擁有永久棟距，視野可眺望柴山景觀。 4. 機能完善：社區設施豐富（泳池、健身房、閱覽室等），管理森嚴，安全性高，學區為市立中山國小及七賢國中龍美校區。
劣勢 (Weaknesses)	1. 坪效較小：總坪數約 28.37 坪（含車位），扣除車位後居住空間相對緊湊，對於人口較多的家庭可能顯侷限。 2. 衛浴配置：兩房一廳僅配置一衛浴，高樓層若遇早晨用熱水高峰期可能需排隊使用。 3. 屋齡認知：雖標示全新屋況，但新成屋通常缺乏長期居住維護的實證，需留意交屋後的水電與管線品質。
機會 (Opportunities)	1. 增值潛力：隨著輕軌全通及周邊商圈（漢神巨蛋延伸區）發展，該區域房價具有穩健的上漲動能。 2. 租賃需求：鄰近美術館與大學，加上全新設施與高樓層景觀，極具吸引年輕族群或外籍人士租屋的潛力。 3. 居住升級：對於習慣老舊社區者而言，此處能提供飯店式管理與完善公設，大幅提升生活品質。
威脅 (Threats)	1. 市場波動：整體房市若面臨調整期，高單價物件可能面臨短期增值緩慢的壓力。 2. 維護成本：雖目前管理費看似合理，但新大樓隨著設施老化後，長期維修基金與管理費是否維持現況需持續觀察。 3. 景觀通達性：美術館周邊週末或展覽期間人流較多，可能造成部分時段交通擁堵或停車不便。

物件評論

綜合以上分析，此物件對於尋求「核心地段、全新房產且重視生活機能」的買家而言，是非常值得考慮的選擇。

是否值得購買： 是（推薦給特定族群）。

主要理由如下：

地段稀缺性高：高雄美術館周邊兼具人文藝術氛圍與商業便利性，且該建案為邊間高樓層，擁有難以複製的景觀優勢與採光條件。
交通與學區優勢：輕軌雙鐵共構帶來極佳的通勤彈性，加上鄰近公立明星學校，對自住家庭而言具備高度便利性与教育保障。
性價比考量：總價約一千三百多萬包含車位與高單價區域的全新房產，在高雄市中具有競爭力的價格定位；雖然居住空間較小，但對於投資或年輕首購族來說，能以合理預算享受頂級社區設施與新穎屋況，CP 值相當高。

建議您在決定前，務必親自前往社區體驗平日與假日的人流狀況，並確認房屋格局是否符合您對隱私與空間寬敞度的實際需求。